Las herencias y el usufructo en España

Las herencias y el usufructo en España

Me han pedido que recupere una información sobre el funcionamiento de las herencias en España que había escrito hace un tiempo. Aquí está el remake.

NOTA: Esto es un MEGAPOST, por lo que tiene una extensión bastante mayor que los contenidos que suelo hacer habitualmente.

En el contenido de hoy voy a combinar tres artículos que ya no están en el blog y que borré hace algún tiempo porque los escribí en mi época como agente inmobiliario. Estos son: “¿A quien le corresponde heredar una propiedad inmobiliaria?, “¿Qué es el usufructo?” y “¿Quién puede poner a la venta una propiedad inmobiliaria?”. Todos basados en la legislación española en 2016.

El objetivo de este artículo no es dar una cátedra sobre el tema, sino nociones básicas que puedan ayudarte a entender una situación de herencia por la que estés pasando, y no sustituye el trabajo que puedan hacer un abogado o un notario.

¿A quién le corresponde heredar una propiedad inmobiliaria?

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El funcionamiento de las herencias en España está recogido en el código civil.

Uno de los clientes más comunes para una inmobiliaria son personas que heredan una vivienda y deciden venderla. Era importante como agente inmobiliario saber identificar al propietario o propietarios que podrían haber.

En este contexto, un día nos dieron una formación muy interesante que yo adapté en su momento para el blog, porque vi que podría ayudar a muchas personas, y de paso generar tráfico de posibles clientes. Vamos a ver cuatro casos prácticos, de las situaciones más comunes que se puede uno encontrar.

Todo lo que te voy a explicar está recogido en el Título III del Libro III del Código civil “De las sucesiones”. Ahí tienes el enlace para que puedas consultarlo.

Si quieres profundizar aún más te recomiendo este enlace de un despacho jurídico de Madrid que ha hecho una recopilación muy buena de toda la legislación relacionada con las herencias. Yo voy a darle un enfoque mucho más práctico y mundano a mi contenido, porque no soy abogado ni pretendo parecer serlo.

 

El escenario

herencias1Vamos a trabajar con una familia que hemos creado para la ocasión, cuya estructura puedes ver a la derecha. (Éstas eran las imágenes que había diseñado originalmente para el artículo, por lo que verás que en el logotipo mantengo lo de “inmobiliaria”). Pienso que un enfoque práctico será más fácil de entender que si me limito simplemente a repetir la ley.

Tomamos un matrimonio que tiene tres hijos/as y seis nietos/as. Para no commplicarlo, hemos puesto a cada uno una etiqueta, y los hemos llamado “Hijo” o “Nieto” y su correspondiente número.

En cada caso práctico vamos a analizar qué pasaría con la vivienda si falleciesen algunas de estas personas. En total serán cuatro casos prácticos.

 

CASO 1: Fallecen ambos cónyuges

herencias2Es una de las situaciones más sencillas de resolver, ya que la propiedad se reparte a partes iguales entre los hijos. De esta forma, cada hijo/a tiene 1/3 de la casa. Es importante destacar que lo que tienen es una parte indivisible, es decir, es como si tuvieran acciones de una empresa.

Un error común sería pensar que si la casa tiene tres pisos, un piso sería para cada uno, pero esto no es así. Los tres herederos son dueños de toda la propiedad. Por tanto, todos deben decidir y estar de acuerdo en cualquier aspecto que afecte a la casa, como venderla, reformarla… etc.

Del mismo modo, no por ser dueño/a de 1/3 de la vivienda esa persona, por ejemplo, se puede llevar un tercio de las sillas de la casa sin consultarlo. Es importante saber, además, que en caso de querer vender la casa deben estar de acuerdo y firmar todos los hijos, no vale con que, supongamos en este caso que estén de acuerdo dos y sean “mayoría”. Si el tercero no quiere vender, no se puede hacer nada. Más abajo profundizo en el tema de en qué casos se puede vender.

 

CASO 2: Fallece sólo uno de los cónyuges

herencias3Aquí la situación es un poco más compleja, aunque es la más común, porque es raro que ambos cónyuges fallezcan al mismo tiempo, como en el caso anterior. Vamos a dar por supuestas una serie de factores para hacerlo más sencillo. Por eso, suponemos que la casa es primera vivienda del matrimonio y que es propiedad de ambos.

Por tanto, el cónyuge que sigue con vida (en nuestro esquema, la mujer) es dueña de la mitad de la casa, y además tiene derecho de usufructo sobre la vivienda (luego te explico lo que es).

Lo que repartimos como herencia es la mitad del cónyuge fallecido (el padre, en este caso), y lo hacemos a partes iguales entre los hijos/as. De esta forma, en nuestro escenario, la madre queda como propietaria de la mitad de la casa, con usufructo, y los tres hijos con 1/6 cada uno.

 

CASO 3: Fallecen ambos cónyuges y uno de los hijos.

herencias4En ocasiones pasa que uno de los hijos, por cualquier circunstancia, fallece antes que sus padres. ¿Qué se hace en estos casos?

Si recuerdas el primer caso práctico, cuando ambos cónyuges fallecían la casa se repartía a partes iguales entre los hijos. Pues bien, este reparto es exactamente igual, aunque uno de los hijos haya fallecido, pero con un matiz.

Al haber fallecido el hijo 2 (en nuestro escenario), su parte de la casa, que es 1/3 en este caso, se reparte entre sus propios herederos, que son nieta 4 y nieto 5 .

Por tanto, ese inmueble es propiedad de cuatro personas, de la siguiente manera:

  • Hija 1 tiene 1/3
  • Nieta 4 tiene 1/6 (la mitad de 1/3, que era de su padre)
  • Nieto 5 tiene 1/6 (la mitad de 1/3, que era de su padre)
  • Hija 3 tiene 1/3

CASO 4: Fallecen ambos cónyuges y uno de ellos tenía un hijo/a fuera del matrimonio

herencias5Vamos a ver otra cosa que pasa mucho también, y es que uno de los cónyuges (en este caso el padre) tiene un hijo/a de una pareja anterior.

En una situación así debemos tener en cuenta que ambos cónyuges son propietarios a partes iguales de la casa (en nuestro escenario) por lo que se están heredando dos mitades: la mitad del padre y la mitad de la madre.

En nuestro caso, la mitad de la madre se divide entre sus tres únicos hijos, esto son tres partes. Sin embargo, el padre tiene esos tres hijos, y una hija más, por lo que su mitad se divide en cuatro partes. 3+4 son 7. En total la casa se divide en 7 partes, te explico cómo quedan:

  • Hija 1: 1/7 de su madre + 1/7 de su padre, en total tiene 2/7 de la casa.
  • Hijo 2: 1/7 de su madre + 1/7 de su padre, en total tiene 2/7 de la casa.
  • Hija 3: 1/7 de su madre + 1/7 de su padre, en total tiene 2/7 de la casa.
  • Hija fuera del matrimonio: 1/7 de su padre. En total tiene 1/7 de la casa.

El usufructo

como-funcionan-herenciasNosotros vamos a centrarnos en lo que afecta sólo a propiedades inmobiliarias, ya que el usufructo a nivel jurídico puede ser algo más amplio y complejo. En su momento redacté el contenido pensando sólo en el ámbito inmobiliario, por lo que ya te expliqué y por eso esta aclaración.

¿Cuándo existe el usufructo y cómo se sabe?

Si recuerdas los esquemas que vimos antes, cuando uno de los cónyuges muere sus bienes pasan a ser propiedad de sus herederos. Sin embargo, el otro cónyuge ya tenía parte de la propiedad.

En el caso de que esa propiedad sea el domicilio habitual de esa persona (esto es, que esté registrado en el censo correspondiente como tal, no vale sólo con que diga que vivía ahí) tiene un derecho adquirido sobre la misma, llamado usufructo. Esto implica que esa persona podrá seguir viviendo en esa casa aunque no sea al 100% suya, y los demás co-propietarios no la podrán echar.

¿Cómo se calcula el usufructo?

No te compliques, en el momento de ir a la notaría a conocer el certificado de últimas voluntades y repartir la herencia, se va a estipular el usufructo. Generalmente se calcula en función de los años que se estima que le quedan de vida a la persona. Pero esto lo calcula el/la notario/a, por lo que no debes preocuparte.

¿Se puede vender o alquilar una propiedad con usufructo?

Si todas las partes implicadas están de acuerdo… si. Ten en cuenta que el usufructo es un derecho, no una obligación. La persona que disfruta de usufructo en la propiedad tiene derecho a vivir allí, pero igual desea vivir en otro lado, o simplemente quiere vender la casa por cualquier motivos (malos recuerdos, necesidad de dinero, que la casa tenga muchas escaleras que ya no puede subir…).

No existe ningún tipo de problema para vender o poner en alquiler una propiedad donde haya usufructo, eso si, todos los propietarios/as deben estar de acuerdo en querer hacer esta transacción. Esto te lo voy a explicar con más detalle ahora mismo.

 

¿Quién puede poner a la venta o en alquiler una propiedad inmobiliaria?

A la hora de alquilar y vender una propiedad que pertenece a varias personas, ya sea por una herencia o por otro motivo, surgen dudas sobre quién la puede vender y cómo. Vamos a ver con más detalle cómo funciona

¿Quién puede vender o alquilar la propiedad?

Cuando existen varios propietarios/as todos deben estar de acuerdo a la hora de vender o alquilar
Cuando existen varios propietarios/as todos/as deben estar de acuerdo a la hora de vender o alquilar el inmueble.

Lo primero que debemos tener en cuenta es que para que una determinada propiedad pueda ser vendida o alquilada deben estar de acuerdo todos sus propietarios/as. Desde el momento que uno/a de ellos/as no quiera, no se puede hacer nada.

De hecho, por ejemplo, a la hora de contratar una inmobiliaria para que se ocupe de la gestión, deben firmar el contrato todos los/las dueños/as. Imagina un caso complicado en que sean 12 herederos, pues deben firmar los 12 antes de empezar a hacer nada. Esto es muy común, y el trámite no conlleva mayor complicación que la de hablar las cosas y ponerse de acuerdo.

¿Y si uno de los propietarios/as vive fuera?

Se da a veces el caso de que cuando hay más de un propietario/a no todos viven en el mismo lugar. De repente por motivos de trabajo o por lo que sea, alguno vive en otra parte del país, o incluso en el extranjero.

Es indispensable ponerse aún así en contacto con esa persona. Muchas veces se le envía por correo postal los documentos que debe firmar para que los devuelva firmados. En otros casos se recurre a un poder notarial en favor de otra persona. Este poder notarial no es mayor problema porque estaría acotado a una serie de acciones sobre la propiedad que puede ejecutar en su nombre la persona autorizada, y se hace más cómodo que estar enviando documentos y esperando a que lleguen firmados.

¿Cómo organizarse cuando hay muchos propietarios de un determinado inmueble?

Cuando hay muchos propietarios/as puede ser un poco confuso para la inmobiliaria (o directamente un futuro comprador/a) el saber con quién ponerse en contacto. Es por esto que muchas veces se decide nombrar un portavoz.

El portavoz no es otra cosa que una persona, generalmente uno/a de los propietarios/as, que recoge la información y la transmite al resto de propietarios. De esta forma, tratando sólo con una persona, las cosas suelen fluir mucho mejor.


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Oliver de la Rosa

Oliver de la Rosa

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